【理財個案】擁3物業欠債1300萬的理財安排




 

本人有3個住宅物業,2車位,另外股票及現金如下:

物業1(自住,市值$1100萬,按揭$610萬)
物業2(出租,市值$580萬,按揭$349萬,收租$1.5萬)
物業3(出租,市值$464萬,按揭$328萬,收租$1.4萬)
車位1(自用,市值$70萬,無按揭)
車位2(出租,市值$60萬,無按揭,收租$1700)

股票(平保,友邦,農行,碧桂園,碧桂園服務,洛鉬,市值$80萬)
現金($180萬)

家庭月入$12萬,每月可儲$4萬
本人及太太均42歲

問題一:現時我欠下銀行近$1300萬,3個物業的按揭年期仍有25年至30年要供,都會有擔心,有何方法盡快減債,或縮短供款年期?

問題二:按我情況,怎樣再增加現金流及被動收入,以盡早實現財務自由?

個案重點:

  • 夫婦42歲

  • 家庭月入$12萬,每月可儲$4萬

  • 持有3個物業,2個車位

  • 股票$80萬,現金$180萬

  • 按揭欠款近$1300萬

重點目標:

  • 如何縮短供款年期或減債

  • 增加現金流

  • 財務自由

分析:

1)我們會因應你的年齡、負擔、收入、支出、現金流、每月供款、財富結構、資產質素、風險等情況,去分析現時你的負債比率是否高,你不用一見到「欠銀行$1300萬,要還30年債」就擔心。因為就算有負債,只要有足夠資產,以及每月還款無問題,就不用擔心,簡單來說,就是分析以下的三點:

第一,負債與資產的比例,以及資產的質素。

現時你擁有的物業資產:$2144萬,車位共值$130萬,股票值$80萬,現金$180萬,總資產市值為$2534萬。

負債總數為$1287萬。以資產計的負債比率為:「總負債÷總資產」=「$1287萬÷$2534萬」=51%。

你現時42歲,負債對資產比率的上限為60%,你的比率為51%,仍是一個可接受的水平,不過,不建議你再增負債,因為隨著年齡漸大,可承受風險會進一步減少,因此可接受比率會再減。

另外,要分析擁有資產的質素,你持有物業、車位、股票、現金,上述持股都是有基本質素的股票,因此整個財富組合,所持有的都是有質素的資產項,因此不用擔心。

簡單來說,雖然你的負債接近$1300萬,金額看似很大,但由於你有足夠的資產支持,因此不用擔心,看見「金額很大而擔心」是一般人的思維,有錢人的思維並不是單看金額,而是有否足夠的資產去支持。

第二,你每月能否還款,是否做到「供得起」原則。

現時你的負債全是物業的按揭,每月要供款,你現時合共按揭近1300萬,假設全部為30年,3%按息,每月還款金額約$55000。

物業及車位共收租$30700,每月你額外要有$24300去供款,以你現時收入$12萬計,基本上是無問題的,就算出現減租,或短期無租金收入,甚至你在工作上的收入有變動,由你本身有$180萬現金,足以支持多個月的供款,因此不用擔心。

第三,負債能否創富。

不少人一見到負債就會害怕,認為負債愈少愈好,希望盡快將負債清零,這是錯誤的想法。最重要是風險管理,負債可以有,但不能過多,同時,要分析該負債能否創富,如果是消費性負債當然不要有,但如果該筆負債能產生創富的效果,就有當中的價值。

現時你的負債,都是物業按揭,其中有兩個是收租物業,由於有租金回報,以及物業本質長期價值向上,因此是資產項,這筆負債有存在的價值。

綜合來說,雖然負債金額看似較大,但你不用擔心,不用減少還款年期或提早還錢,因為低息環境,資金成本不高,與其還錢,不如將資金用作投資更好。

2)你現時的年齡42歲,財富仍有增長的能力,你可投資平穩增長股,運用「先增值,後現金流」作方法,這刻首先集中在財富的基本增值。不用心急增加這刻的現金流,建議你利用10年去進行財富增值,10年後才開始,慢慢將資產轉為現金流類別。

由於你現時較集中在物業類別,會出現集中風險,雖然不用減持,但日後要增加其他類別的資產項,最好是「股樓平衡」作為策略(因為物業、優質股都是最基本的資產項),因此,你之後可以增加股票的比例,以建立一個平衡、有增長力的財富組合。

現時的現金$180萬,如果你真的擔心按揭方面的風險,又或擔心現時工作情況,就不要動用,全數留現金。但以正常的角度分析,你留$80萬現金已足夠,餘下的可以用作投資股票,部分現金可分注投資,部分則等機會投資。投資的方向,就是有質素,有平穩增長力的股票。

至於每月儲到的$40000,可以分注投資股票或月供股票,大部分平穩增長股,小部分投潛力股,假設取得10%的複息回報,10年後能滾存到$770萬,再因應到時按息高低,決定部分作還款,還是全數投資收息類的工具,達至最有效提高每月現金流的效果。

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